当下北京，换房如何操作才稳？

2023-08-15 13:42:33来源：蝴蝶指数

换房，是居住在北京的大部分人，不得不要迈的一道坎。

或因为最初预算的限制，或工作地点在不断变化，或结婚生子后为孩子考虑学区，大多数的有房一族都在北京经历过换房的过程。

(相关资料图)

而这几年，随着北京楼市的分化愈演愈烈，换房的首要目的开始变成了增值保值。

这也难怪，看着别人的房子在涨价，而自己的房子一直不涨或者明显涨的少，是谁都会心急。

张女士的窘境

张女士找到搜哥的时候，已经错过了最佳的卖房时机。

她在 2015 年的时候入手的紫金新干线二期，之后的两年，房价基本上翻了一倍。这几年，房价也有一定程度的上涨，所以，她一直觉得自己的眼光很好。

图：紫金新干线二期季度价格走势

因为孩子在上学以及通勤的缘故，她想把房子换到海淀去，选定了领秀新硅谷 1 号院。

2022 年下半年的时候就开始把房子挂出去，也在不断的看房。

今年年初的时候，市场比较火爆，有人也给她的房子开出了不错的价格，可是她一直以为市场还会继续上行，还能卖更高，所以犹豫了，错过了时机。

最近，领秀新硅谷 1 号院有不错的房子，因为自己的房子没卖出去，也不敢出手了。

她在纠结，是不是再等等，因为她觉得领秀新硅谷的房价确实不低？是先买后卖还是先卖后买呢？现在是换房的好时机吗？

换房的价差

细聊之后发现，张女士其实早就有能力在几年前换房，就是一直看着自己家的小区一直涨，所以也就没着急。

这是一种对市场全局把握的局限性，当搜哥给她展示出两个小区的差价的时候，她才发现自己错过了好时机。

从我们的系统中可以清晰的看到，紫金新干线二期和领秀新硅谷 1 号院两个小区间的价差，从长期来看是越来越大的。

2021 年之间，每平米的差距是 2.2 万元左右，而到如今已经翻倍了。

也就是说，相比于两年多以前，张女士换房的成本要增加很多。

造成这两个小区的差异性的主要原因，就在于回龙观与清河之间的板块差距。

论产业，清河周边有西二旗的产业优势，而回龙观就是居住区，承接的是海淀的外溢。如果预算够，谁不想买在上班地点的周边呢？

论学区，虽然领秀新硅谷的学区在海淀并不算强，但是毕竟这是海淀学籍，意味着孩子通过努力有“点招”的机会。而且海淀的教育水平并非昌平可以比的。

论居住品质，两者都是比较新的小区。

但是，回龙观已经比很多区域要好了，毕竟这几年房价还是在上涨的，而房山、大兴等地，多数小区没有下跌就不错了。

所以，换房要看从哪换到哪，如果发现自己房子所在板块势能不足，越早换房成本就相对更低一些。

先买还是先卖？

7 月份全北京二手住宅成交不足 1 万套，自 4 月份以来，市场下行的趋势还是非常明显的。

7 月底，政策的风向开始转变，虽然增幅不是很明显，但是成交量确实开始有了变化。

从蝴蝶指数可以看出，成交量指标开始连续三期大于 1。

甚至一度有消息传出，政策会先对城六区之外放开（如果消息属实，将利好昌平）。

我们分析了紫金新干线二期及所处回龙观商圈的供需情况，目前回龙观几个板块的挂牌量共有 3306 套，而 6 月份和 7 月份共成交了 352 套，供给明显大于需求。

分析最近的成交数据，我们发现回龙观次新小区的成交占比，在市场下行时，相对就要降低。

买次新，多是置换的选择，现在卖房越来越难，置换的速度也就在降低。

图：回龙观成交趋势（占比：次新小区占所有小区的比例）

所以，张女士的房子并不好卖，6 月和 7 月只卖出了 4 套房子。

当然，小区一路之隔的新盘紫金新干线三期（紫金书院），更是对二手房小区产生了巨大的冲击。

在政策和市场的双重考量下，先买再卖，是这个时候的最优选择。

而目标小区领秀新硅谷 1 号院最近成交的几套房子，单价明显要较 3 月份低了不少。

当然，张女士也会有顾虑，万一政策没有落地，后面房子卖不出去怎么办？

换房，那么你要考虑的就是换房的成本，如果你买到的房子便宜了 100 万，你又何必纠结自己的房子是不是降了 20 万来卖呢？

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